Эксперты прогнозируют, что через полтора-два года в России произойдет резкий рост спроса на индустриальную недвижимость. Нынешний период высокой ключевой ставки формирует значительный отложенный спрос, который выплеснется на рынок, когда стоимость кредитов снизится. В такой ситуации, когда предложение будет отставать от потребностей, на первый план выйдут технологии, позволяющие строить быстро и эффективно. Одной из таких ключевых технологий исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский называет строительство на основе металлокаркаса.
Смена парадигмы: от участков к готовым площадям
Анализируя тренды последних лет, Журавский отмечает радикальный сдвиг в предпочтениях клиентов. Если в конце 2010-х годов резиденты парков в основном приобретали землю для собственного строительства, то с 2023 года фокус сместился на покупку готовых зданий. Покупателем земли теперь чаще выступает девелопер или управляющая компания, которая затем предлагает рынку готовые решения.
Другим важным трендом стала регионализация производства. Пандемия и последующие геополитические события заставили компании пересмотреть логистические цепочки. Модель глобальных заводов-гигантов уступает место локальным производствам, ориентированным на сбыт в конкретном макрорегионе. Это привело к росту числа небольших предприятий. Параллельно происходит замещение иностранного капитала российским, доля которого в инвестициях в индустриальные парки достигла 90%.
Light Industrial: не конкурент, а часть экосистемы
Отвечая на вопрос о стремительно набирающем популярность формате Light Industrial, Денис Журавский подчеркивает, что ассоциация не рассматривает его как конкурента классическим индустриальным паркам. Light Industrial, в отличие от традиционных индустриальных парков, ориентирован на компактные производства, не требующие больших площадей и оказывающие незначительное влияние на окружающую среду. Это позволяет интегрировать такие объекты в городскую инфраструктуру, приближая производство к потребителю.
Главный тренд будущего, по оценке Журавского, – это конвергенция форматов в рамках единой территории. Модель «матрешки», предполагающая сочетание крупных заводов и легких производств в границах одного парка, считается наиболее жизнеспособной и востребованной. Десятки текущих переговоров о подобных проектах подтверждают этот тезис.
Данный подход открывает значительные возможности, в частности, для девелоперов государственных индустриальных парков в регионах. Вместо продажи пустых участков они могут привлекать специализированных застройщиков для создания готовых корпусов под ключ, оперативно заполняя рыночную нишу и генерируя арендный доход или выручку от продажи площадей конечным резидентам.
Рынок далек от насыщения
Несмотря на некоторое охлаждение рынка в 2025 году и рост вакантных площадей в сегменте Light Industrial, исполнительный директор АИПР связывает это не с насыщением, а исключительно с дороговизной кредитов. По его оценкам, рынок индустриальной недвижимости переживает этап, аналогичный переходу торговли и офисов из «гаражей» в профессиональные центры 20 лет назад.
Индикатором насыщения Журавский считает долю прямых инвестиций в промышленность, приходящуюся на профессиональные площадки (индустриальные парки и Light Industrial). Если 15 лет назад эта доля составляла около 5%, то сейчас она выросла до 15%. Эксперт убежден, что потенциал роста огромен, и о насыщении можно будет говорить лишь при достижении планки в 50%.
Финансирование: в поисках альтернатив
В условиях дорогих банковских кредитов ассоциация активно продвигает альтернативные источники финансирования. Ключевой инициативой стало предложение Минпромторгу разрешить использование закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для проектов в индустриальных парках. Это, по мнению Журавского, позволит привлечь частные инвестиции, когда доходность вкладов снизится.
Эксперт также высоко оценивает возобновление программы субсидий
Минэкономразвития для частных индустриальных парков, особенно актуальную для регионов. В 2026 году финансирование получат более 30 отобранных на конкурсной основе проектов.
Металлокаркас в фокусе будущего
Говоря о технологиях строительства, Денис Журавский указывает на растущую роль металлокаркаса. Его ключевые преимущества – скорость возведения, независимость от сезона и удобство логистики – станут критически важными в период ожидаемого всплеска спроса. Именно тогда способность быстро удовлетворить потребности рынка в готовых промышленных площадях даст технологиям на основе металлоконструкций значительное конкурентное преимущество.
Прогноз: импортозамещение и возвращение в города
Основным драйвером развития индустриального строительства в ближайшие годы останется импортозамещение и задачи технологического суверенитета. Журавский прогнозирует новый всплеск инвестиционной активности в 2026–2027 годах, когда высвободится накопленный спрос.
Отдельный тренд – возвращение промышленности в города, чему способствует формат Light Industrial. По оценкам АИПР, только в столичном регионе в следующем году может быть введено около 2 млн кв. м таких помещений. Общее число индустриальных парков в России к 2030 году, по консервативным прогнозам, превысит 600, что свидетельствует о долгосрочном и устойчивом росте всего сегмента.
текст: EVRAZ STEEL, фото: FOTODOM