В декабре 2020 года принят федеральный закон №494, открывающий новые пути для комплексного развития территорий Дальнего Востока. Перед регионами стоит задача – привести региональное законодательство в соответствии с федеральным так, чтобы не пострадали люди, а городская среда изменилась к лучшему.
Новый федеральный закон №494, принятый в декабре 2020 года, фактически узаконил реновацию в регионах. Документ вводит новое понятие «комплексного развития территорий» (КРТ). Механизм КРТ существенно отличается от ранее действовавшего механизма КУРТов (комплексного устойчивого развития территорий). В первую очередь тем, что он позволяет изымать для государственных и муниципальных нужд земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости по их оценочной стоимости.
Участки под КРТ будут реализовывать через аукционы. Выигравший торги частный инвестор подготовит и реализует проект комплексного развития территории. Отдельно предусматривается помощь государства в строительстве инфраструктуры и подведении инженерных коммуникаций.
Сейчас субъекты приводят региональное законодательство в соответствие с федеральным. Процесс это долгий. Требуется разработать мастер-планы городов и населенных пунктов, пересмотреть градостроительную документацию муниципалитетов, территориальное планирование. И подготовить нормативно-правовую базу, которая защитила бы права собственников жилья при расселении.
В настоящее время в Якутии готовят почву под новый закон – начата работа по устранению недочетов в документах территориального планирования в районах республики, актуализируются ГИСОГД и в целом продолжается цифровизация процессов территориального планирования.
Характерно, что, как и другие крупные города, Якутск сталкивается с серьезными препятствиями при комплексной застройке. Сюда же накладывается региональная специфика.
«Одной из основных проблем является учет и установление зон с особыми условиями использования, в том числе подтапливаемых территорий. В частности, в городе Якутске большое количество земельных участков переведены в зону затопления. Также в связи с реконструкцией взлетно-посадочной полосы аэропорта Якутск большая часть территории города в соответствии с новой схемой санитарно-защитной зоны аэропорта может подпасть под шумовую подзону. В этой подзоне будет запрещено строительство жилых домов и социальных объектов. В настоящее время руководством города и республики разрабатываются эффективные пути решения по данному вопросу», – рассказала Ольга Копырина, представляющая Ассоциацию СРО «Союз строителей Якутии».
Минстрой Якутии сообщает, что в республике начата работа по переводу действующих договоров о застроенных территориях на механизм КРТ. Сейчас в Якутске имеются 13 таких соглашений. Из них в 2019–2020 годах заключено 9, в том числе на масштабную квартальную застройку микрорайона «Звездный» на территории расформированной воинской части.
Почву под реновацию готовят в Магадане, Камчатском крае, ЕАО и других регионах Дальнего Востока.
По оценкам Минвостокразвития, дальше всех в этом отношении продвинулась Сахалинская область. Сегодня в Южно-Сахалинске выбраны три пилотных микрорайона – №4, №7 и №8, для которых международная команда с участием российских компаний разработала концепцию и проект реновации, включая определение механизмов волнового переселения жилья.
Дефицит земельных участков под комплексное освоение во Владивостоке обусловлен такими проблемами, как особенности рельефа, точечная застройка, большое количество земель в собственности Минобороны, особенности территориального планирования. При этом до сих пор десятки гектаров в самых выгодных локациях города занимают трущобы из остатков частного сектора и бараков. Расселять такие объекты крайне сложно, поскольку собственники запрашивают колоссальные деньги за свою недвижимость.
В марте депутаты Законодательного собрания Приморского края в трех чтениях одобрили законопроект, который относит к компетенции краевых органов исполнительной власти и местного самоуправления принятие решений о комплексном развитии территорий. Как сообщают в парламенте, о принудительном выселении пока речи не идет. Сейчас проходят общественные обсуждения изменения генерального плана Владивостокского городского округа, где обозначены зоны КРТ.
Нормотворческая работа продолжится после утверждения корректировок.
Ожидается, что реновация во Владивостоке начнется с аукциона на право подготовить и реализовать проект комплексного освоения территории в районе Дальпресса. Это около трех гектаров земли практически в центре города, большая часть которых застроена ветхими домиками. Среди вероятных победителей определились два конкурента – федеральная девелоперская компания Wainbridge и местный девелопер Борис Поздняков, одна из крупнейших фигур приморского строительного рынка. До того, как территория Дальпресса попала в зону КУРТ (комплексного устойчивого развития территорий), 20% земли уже было выкуплено компанией Позднякова, на участке велись проектировочные работы.
Девелопер оценивает вложения в проект КРТ на уровне 6–7 млрд рублей. По его словам, это не так много, учитывая, что объемы финансирования строительства, которое ведут его компании во Владивостоке, составляют порядка 75 млрд рублей.
У частных инвесторов не возникнет сложностей с финансами, отмечает собеседник. Проблема – в другом. Правоприменительная практика нового закона еще не сформирована, и пионеров реновации ждут немалые риски.
Примечательно, что в марте о необходимости доработки закона заявило Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ). Президент объединения Антон Глушков среди спорных моментов назвал необходимость наличия опыта у строительных организаций по реализации проектов жилищного строительства не менее 10% от заявленной мощности в проекте КРТ.
«Этот критерий должен устанавливаться на уровне муниципалитета либо субъекта Российской Федерации, потому что не совсем понятно, за какой период такой объем должен быть выполнен», – цитирует Глушакова пресс-служба НОСТРОЙ.
Вторым спорным моментом президент объединения назвал отсутствие обязательств со стороны местных властей вносить изменения в генеральные планы и правила землепользования и застройки в целях реализации КРТ. «Закон устанавливает возможность внесения изменений в течение 90 дней с момента объявления такого конкурса. Но возможность – это не обязательство», – подчеркивает Антон Глушков.
Предоставление органам местного самоуправления в одностороннем порядке возможности расторгать договоры в случае неисполнения своих обязательств второй стороной также вызывает много споров, так как не всегда это может быть объективный процесс.
За некоторым исключением новое жилье должно быть предоставлено в том же районе. При этом собственник жилого помещения имеет право выбирать – получить ли ему квадратные метры или денежную компенсацию. Размер такого возмещения и порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.
Реновация населенных пунктов необходима как фактор достижения национальных целей. Особенно это важно на территории Дальнего Востока, как национального приоритета на весь 21 век.